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业内建议调整土地增值税征收方式

时间:2013-12-10  点击: 次 来源:未知
近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清,业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。
  然而,同时让人们关心的是,土地增值税收缴金额不小,其与房价之间存在怎样的关系,房企如何在合理情况下处理土地增值税成本,未来土地增值税是否面临改革?为此,新京报邀请了多位业内专家,就这些问题进行探讨。
  房价:房价涨幅越大,土地增值税越高
  新京报:土地增值税和房价之间,存在怎样的关系?
  顾云昌:房子价格越高,土地增值税就越高。如果房企在扣除了成本之后,毛利润没有达到20%(适用于普通住宅),就不存在土地增值税的问题。房价上涨被看成是土地随着时间的推移增值,国家规定土地增值的这部分就要收增值税。
  邹晓云:土地增值税或多或少都会转嫁到房价上。目前土地增值税采取预征制,这会对资金实力较为欠缺的开发商造成一定压力。为了在开发过程中尽快回笼资金,开发商可能会在一定范围内提升价格。
  张斌:税收由企业承担,如果有可能,房地产商的税收很大一部分是要转嫁到房价上的。税收和房价不可能一点儿关系都没有。土地增值税实行四级超率累进税率,增值越高,税越重。但这其中开发商也要考虑,定价太高会否影响销售节奏。在不同的市场条件下,其转嫁房价的能力也不同,这要取决于房企和市场的博弈关系。
  避税:自持部分无须缴纳土地增值税
  新京报:在合法合理的前提下,房企现在一般有哪些手段降低土地增值税成本?
  顾云昌:理论上来讲,开发商自持的这部分,国家是没办法征收土地增值税的,如开发商自持商业,自己来经营。
  所交土地增值税是否合理,要看成本怎么核算,具体哪些算成本?这部分是税务部门委托中介机构来查房企所公开的账目,非常繁杂,不是开发商想报多少报多少。
  张斌:这部分税交多少主要取决于决算的问题,要按条件进行决算,多退少补。只要达到了税务局规定的一系列条件,就必须进行决算。税务局要根据具体掌握的信息来决算,这就需要房地产商进行配合来提供相关信息。这两方面是相辅相成的。
  开发商把价格定得低一些,这部分税有可能就会少缴一些,价格具体定多少,这其中房产商一定会根据自身情况进行平衡,从而找到一个最优值,谋求税后利润最大化。
  陈云峰:据我了解,很多房企每年的纳税额都超过利润额,大有将房地产行业当做奢侈品行业征税的意味。尤其在三、四线城市,如果规范纳税,很多项目基本没有利润。因此项目之初的税收筹划是开发商重要的筹划内容之一。部分开发商不得不打规定的擦边球,采用转移收入或者增加成本等方法来合理避税。